Erbbaurecht: Was tun, wenn die Zeit abgelaufen ist?

    01.09.2020 - Das eigene Grundstück ist ein teures Vergnügen. Wer sich die hohe Ausgabe für den Kauf des eigenen Grund und Bodens ersparen, aber dennoch in seinem Eigenheim wohnen will, der kann auf ein gepachtetes Grundstück ausweichen.

     


     

    Kommunen, Kirchen oder Stiftungen verpachten Grundstücke und erhalten dafür Erbbauzins, der im Schnitt bei 3,7% des Grundstückswertes liegt, also durchaus erschwinglich ist. Gerade in den teuren Ballungsgebieten ist das ein attraktiver Weg zum Eigentum, gerade für Familien.

     

    Lang - aber doch nicht ewig

    Das Erbbaurecht läuft in der Regel über sehr lange Zeiträume - und die üblichen 99 Jahre der festgeschriebenen Nutzung erscheinen natürlich am Anfang nahezu ewig. Aber in den Generationen einer Familie gedacht, steht das von den Eltern oder Großeltern geerbte Haus zwangsläufig irgendwann auf unsicherem Grund, wenn der Erbbaurechtsvertrag dann doch einmal ausläuft.

     

    Lautloser Rückfall

    Das Gelände geht nach dem Erlöschen des Erbbaurechts an den Eigentümer zurück, und zwar sang- und klanglos, ohne eine vorherige Ankündigung. Und darüber hinaus wird der Grundstückseigentümer damit auch automatisch zum Eigentümer des auf seinem Grundstück befindlichen Gebäudes. Das wird so ins Grundbuch eingetragen.

    Dieser Übergang bedeutet: Die Nutzer des Wohnhauses können ihr vormaliges Eigenheim nicht mehr verkaufen, werden zu Mietern oder müssen schlimmstenfalls sogar ausziehen.

     

    Die einzige Lösung: Verlängerung

    Spätestens zwei Jahre vor dem Vertragsende sollten man deshalb mit dem Erbbaurechtsgeber über eine Verlängerung der Pacht sprechen. Es gibt Institutionen, die sich von sich aus schon zehn Jahre im Voraus melden, aber darauf sollte man sich nicht verlassen. Und man sollte immer bedenken, dass man genügend Zeit braucht, um über eine Alternative nachzudenken, falls die Pacht eben nicht verlängert werden sollte.

     

    Neuer Vertrag - neue Bedingungen

    Eine Verlängerung des Vertrages bedeutet nicht nur eine neue Laufzeit, sondern auch einen neuen Zinssatz. Da dieser sich am aktuellen Bodenrichtwert bemisst, kann der neue Zins erheblich höher liegen als der alte. Mit dieser Mehrbelastung muss man rechnen.

    Wer also sein Eigenheim seit mehreren Generationen bewohnt bzw. geerbt hat, und nicht in einer ländlichen, zinsstabilen Region wohnt, muss sich dementsprechend wappnen.

     

    Darlehen für Sanierungskosten

    Wer ein Darlehen aufnehmen will, um Sanierungen vorzunehmen (Heizung, Dach usw.), sollte sich ebenfalls rechtzeitig um eine Verlängerung des Erbbaurechts kümmern. Aber damit sich ein Investment lohnt, rechnet man im Allgemeinen mit einer zwanzig-Jahres-Spanne: Zehn Jahre abbezahlen, zehn Jahre abwohnen. Das heißt: weniger als 20 Jahre vor Auslaufen eines Erbbaurechts sind Kreditinstitute in der Regel nicht mehr bereit, einen solchen Kredit zu gewähren.

     

    Auch für einen Verkauf an die Laufzeit denken

    Diese Zehnjahresregel gilt es auch für einen geplanten Verkauf des Eigentums zu bedenken. Je kürzer die Laufzeit des Erbbaurechts ist, desto unattraktiver wird die Immobilie für einen potenziellen Käufer. Denn dieser kann schlechtere Kreditkonditionen seiner Bank erwarten und darüber hinaus die Unsicherheit, wie es in Zukunft mit dem Erbbauvertrag weitergehen wird.

    Deshalb empfehlen Experten, den Vertrag zuerst zu verlängern, bevor man an den Verkauf geht.

     

    Was geschieht, wenn der Vertrag tatsächlich ausläuft?

    Der Hausbesitzer erhält dann eine Entschädigung, und zwar laut Gesetz mindestens zwei Drittel des Verkehrswerts. 100-Prozent-Ausgleiche sind äußerst selten.

    Das bedeutet also in der Regel einen großen finanziellen Verlust für den vormaligen Immobilienbesitzer. Hierüber sollte man also schon nachdenken, wenn man einen Erbbaurechtsvertrag abschließt. Und auch die Frage, ob es Anspruch auf eine Verlängerung gibt, sollte beim Abschluss des Vertrages geklärt und festgehalten werden.

     

    Höherer Pachtzins unerschwinglich?

    Wer bei der Verlängerung den höheren Zins für die Pacht nicht aufbringen kann, hat die Möglichkeit, als Mieter im Haus wohnen zu bleiben - allerdings muss hierfür die marktübliche Miete gezahlt werden. Aus der Entschädigung ließe sich das dann finanzieren.


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